發布時間： 2023/05/26 14:29
最後更新： 2023/05/26 14:29
當大家在美國物色到合適的房地產項目後，就進行交易程序。各處鄉村各處例，不同國家的物業交易流程各有不同，筆者藉此跟大家簡單介紹美國的置業流程。
首先，對於第一次在美國置業的投資者，筆者建議先以現金購買第一所物業，當第一所物業產生了穩定的租金收入和入息證明後，再使用這些資產和證明申請貸款，購買第二所物業，以此最大程度地提高投資回報。
至於在美國再度置業的投資者，可考慮向當地銀行或貸款公司申請融資。投資者需要提交收入證明或資產證明，以及銀行文件以證明投資者有能力支付物業訂金。銀行經過審批後，便發出抵押貸款的預先批准（Pre-approval Letter）。這份貸款預批信列明了買家可負擔的買房預算上限和最高可貸款金額。
賣家支付佣金
下一步就是出價（Make Offers）。投資者可以委託一位擁有專業地產知識的經紀團隊尋找最合適的物業，經紀佣金通常為樓價的6至7%。
在美國買樓的好處是，買家不需要支付經紀佣金，而是由賣家支付的。當雙方達成買賣協議後，產權公司（Title Company）便會協助處理房屋買賣的法律程序和手續，並以第三方的角色處理金錢交收，以保障雙方的利益。
產權公司負責進行產權調查，確認賣家對物業的擁有權、檢查房產文件是否完整合法，並調查物業的產權上狀況，例如有未償還的貸款、抵押、法院判決、拖欠地產稅等問題，以確保買家不會購買有問題的物業。
當一切確認無誤後，產權公司便準備產權轉移和過戶手續（Closing），並向買家提供產權保險，以保障產權的合法性和有效性。假如房產的產權出現問題，產權公司需要承擔風險，並由保險公司進行賠償。
接下來是房屋檢查和蟲害檢查（Home Inspection and Pest Inspection）。
買家可聘請專業機構進行全面的檢查，包括管道、電綫、電箱，以及蟲害等方面，以減少購入物業後需要進行大規模維修的風險。
如果有需要維修的地方，買家可以與賣家進行維修協議，例如賣家需要在交易前完成維修，或買家接受現有問題，賣家以較低價格出售。如果無法達成協議，買家有權中斷交易，並由第三方託管帳戶退回訂金。當一切處理完畢，產權公司會在政府完成產權轉移手續，將產權正式過戶。
整個過程對買賣雙方都非常公平且有保障，重點是投資者要找到經驗豐富的地產經紀團隊，由他們處理大部份的工作。將自己不擅長的事情交由專業人士處理，就可輕鬆為自己創造穩定的被動收入。
撰文：Capstone 72創辦人胡寶兒
編輯：陳文政
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