18:30 2023/05/02
上文提到，投資需要理性的數據支持，在我們選定投資地點前，最好從網上查核由第三方提供的數據，包括將當地的樓價升幅跟全球樓市指數做比較，以及根據當地房屋興建的數字分析物業發展的前景。
除此之外，投資者需留意當地物業交投的銷量和出租率，作為投資回報是否穩定的指標。
以美國物業市場為例，新屋銷售（New Home Sales）和成屋銷售（Existing Home Sales）的走勢對經濟前景和就業率的敏感度極高。
新屋銷售數字是指在房屋開始興建之前已被出售（俗稱：樓花）的成交額，資料由美國商務部在每月月底公布。
成屋銷售則是針對二手屋市場的銷售狀況發表的數字，由美國的全美不動產協會（National Association of Realtors， 簡稱NAR）於每月25日前後公布前一月的銷售數據，以反映美國整體成屋銷售狀況。
投資者只需要到NAR的網站就可找到最新數字。當新屋及成屋銷售數字同步上升，顯示美國樓市情況有正面增長；反之亦然（見圖一）。
房屋銷售可帶動勞動市場，以至消費市場如傢俱、家電用品等整個內需經濟。當市場對房屋需求上升時，發展商便會希望加快建成房屋出售，進而刺激建造業發展，增加工人就業機會。
當業主購入物業後，不論打算將物業用作自住或出租，總會添置一些家品家電，刺激消費市場，同時帶動製造業發展。由此可見，投資者透過這些數字以了解當地的經濟動向。
全美住宅建築商協會（National Association of Home Builders）所發表的住宅建築商信心指數（Housebuilder Sentiment）亦是另一重要指標。
根據美國媒體CNBC於今年2月的報導指出，2月份新建房屋市場的房屋建造商信心指數上升了7點，達到42點。這是自去年9月以來的最高讀數，也是自2013年6月以來的最大月度增幅，代表買家對房產的需求上升，發展商對市場充滿信心，建造業前景樂觀。這些對投資者來說都是好消息。
對於打算將物業出租的投資者來說，出租空置率絕對是反映每月現金流的重要指標。根據美國人口普查局的數據顯示，2022年第四季全國出租空置率從上一季度6.0%降至5.8%，比起最高峰的2009年第三季的11.1%下跌近52%，屬少見的超低水平，反映投資者可獲每月現金流的穩定性（見圖二）。
以上的指標都可在網上輕易找到的。在每次投資前都做足準備，便可以令自己立於不敗之地。
作者：Capstone 72創辦人胡寶兒
編輯：鍾采餘
Commentaires