發布時間： 2023/08/11 14:31
最後更新： 2023/08/11 16:31
今年7月26日，美國聯邦儲備系統（聯儲局）宣布將基準利率上調0.25個百分點，將聯邦基金利率目標區間調整至5.25%至5.5%。這是自2022年3月以來，聯儲局第11次宣布加息。
保德信固定收益（PGIM Fixed Income）的首席美國經濟師Tom Porcelli和首席投資策略師兼全球債券主管Robert Tipp估計，加息行動即將結束。摩根士丹利同樣預期在2024年初，聯儲局有可能宣布首次降息。此舉對於有意在美國投資物業的香港投資者來說，確實是一個好消息。
筆者一向建議投資者在購買美國的第一間物業時，先以全額支付物業樓價。讓物業每月產生租金收入，經營約一年時間，建立良好的收入記錄後，投資者可以向銀行申請貸款，再將所得款項投資於購買第二間物業，實現物業的倍增效應。倘若投資者現在抓住這個機會，購入第一個物業，一年後很有可能進入減息時期，屆時可享受更優惠的貸款利率。
在短期來說，美國加息為香港的投資者創造了良好的投資機會。以美國俄亥俄州的克利夫蘭（Cleveland）的物業宗數為例，2023年4月的交易量僅有1,446宗，遠少於五年前的2,004宗。原因是利率上升增加了依賴抵押貸款的買家的成本，打擊他們的購買意願，直接減少市場上的出價競爭。然而，對於打算以全額支付物業樓價的香港投資者來說，加息並不影響我們的出價能力，反而為我們擊退了不少競爭對手，增加了我們與業主的議價能力。
此外，克利夫蘭的物業供應一直供不應求。截至2023年4月底，正在出售的物業數量（active listing counts）僅為4,008間，相較於五年前的9,348間有所減少。根據最新數據顯示，物業的成交期已由五年前的40天，下降至7天，顯示市場的快速轉動和高度活躍。這意味著物業在上市後很快就能夠找到買家，投資者有更好的機會實現快速的買賣交易。同時，這段時間克利夫蘭的中位數銷售價格也呈現穩步上升的趨勢。從五年前的143,500美元上升至目前的190,567美元，顯示物業價值的增長。這樣的趨勢為投資者提供了潛在的利潤和回報機會。
總結來說，克利夫蘭的物業市場供不應求，物業價值持續增長，顯示當地物業有投資價值。同時，聯儲局加息措施打擊了買家的購買意願，為投資者提供了絕佳的入場時機。現在是把握當下機遇，以及明年市場對美國減息預期的時候。
撰文：Capstone 72創辦人胡寶兒
編輯：葉麗雯
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